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Le bail commercial et la clause de renouvellement, une option à préciser.

Le bail commercial et la clause de renouvellement, une option à préciser.

La présence d’une clause de renouvellement dans un bail commercial est tout aussi importante que la façon dont elle est rédigée. Pour éviter des conséquences fâcheuses, il n’est pas inutile de fixer d’avance les termes du renouvellement, notamment avec la fixation d’un loyer déterminé ou déterminable, en évitant de laisser cela à la simple négociation future.

  • Article de Me Youssef Hariri publié aux Éditions Yvon Blais  / Thomson Reuters, accessible sur la prestigieuse ressource juridique en ligne La référence. Disponible en version pdf : EYB2018REP2491

INTRODUCTION

La signature d’un bail commercial est souvent un moment rempli d’enthousiasme pour un locataire ambitieux souhaitant concrétiser un beau projet. Un tel enthousiasme doit évidemment s’accompagner d’une vision à long terme afin de protéger le développement de ses affaires, d’où l’importance d’accorder une attention au contenu des clauses d’unà bail, non seulement pour la période déterminée, mais également pour son renouvellement. Mentionnons d’abord qu’aucune partie ne peut mettre fin à un bail commercial avant l’arrivée du terme sans conséquence, à moins d’avis contraire prédéterminé dans celui-ci. De façon similaire, aucune partie ne peut imposer une poursuite du lien contractuel après l’échéance, à moins qu’il n’y ait de réaction de l’une des parties ou d’en avoir décidé autrement au bail selon des termes spécifiques.

Il est évident que le marché immobilier ne cesse de bouger. Un locateur prudent préfèrera ne pas fixer certains termes du renouvellement, plus précisément le loyer. Il n’est pas toujours possible de prévoir ce que vaudra la location d’un tel local dans un tel emplacement dans dix ans, surtout lorsque certains quartiers se développent soudainement. Ainsi, le locateur favorisera l’approche d’un loyer qui serait « à négocier » une fois le moment du renouvellement venu. De son côté, un locataire qui souhaite protéger le développement de son entreprise aurait plutôt tendance à déterminer dès maintenant l’augmentation qui lui serait applicable, que ce soit selon l’indice des prix à la consommation (IPC) ou selon un montant ou un pourcentage d’augmentation fixé d’avance.

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